Al ponernos de pie y empezar a utilizar las manos, nuestro cerebro evolucionó hasta ser capaz de concebir la bomba atómica y la inteligencia artificial: dos creaciones pasmosas que, como otras y con demasiada frecuencia, solo se limitan cuando se comprueba el daño que causan, no antes como cabría esperar de un comportamiento racional. Así pasa con la especulación de la vivienda.
No obstante, el instinto animal que aún conservamos sigue impulsándonos a satisfacer tres necesidades primarias básicas: “comida, cobijo y yacer con pareja placentera”.
Ninguna de estas tres necesidades ha sido fácil de satisfacer a lo largo de la historia. Solo una exigua minoría de privilegiados las ha disfrutado con plenitud en cada época. La inmensa mayoría lo hemos obtenido mediante una lucha constante, con resultados siempre condicionados por la correlación de fuerzas entre la fraternidad y la codicia.
La necesidad humana de cobijo se satisface hoy, principalmente, mediante la vivienda. Su finalidad esencial es vivir en ella. Pero hay quien la utiliza como instrumento de especulación para acaparar.
El uso permanente destinado a residencia habitual de una persona o de un núcleo familiar debe reunir condiciones mínimas de habitabilidad: acceso, iluminación natural, ventilación y servicios básicos de abastecimiento de agua, energía y evacuación de residuos.
El edificio que se construye para vivienda es sustancialmente distinto de otros inmuebles —locales comerciales, naves industriales, hoteles o edificios de oficina—, pensados para otras funciones o actividades que pueden ser de gran interés para la colectividad, pero que no están destinados ni son apropiados para cubrir las necesidades humanas básicas de cobijo permanente.
El suelo del planeta ha sido parcelado y convertido en objeto de apropiación privada. Sin embargo, el suelo edificable destinado a vivienda, por tratarse de un bien de primera necesidad y de un recurso escaso no reproducible, no es objeto de una propiedad plena en los ordenamientos jurídicos continentales. No en el sentido clásico del derecho romano.
El propietario no puede decidir libremente el contenido de su derecho: qué puede construirse, con qué densidad o para qué uso. Todo eso lo determina el planeamiento urbanístico. Además, la propiedad está sujeta a deberes legales, como urbanizar, ceder terrenos para viales y dotaciones o participar en las cesiones de aprovechamiento urbanístico que establezca la legislación. El valor del suelo tampoco depende únicamente de su titular, sino de la calificación urbanística otorgada por la Administración Pública, como cuando un terreno rustico se recalifica como urbanizable, y de factores colectivos como la localización, las infraestructuras públicas y los servicios construidos por el común de la sociedad.
En España, el régimen jurídico del suelo ha transitado entre modelos muy diferentes. La Ley del Suelo de 1956 consolidó la planificación urbanística mediante la distinción entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Décadas después, la Ley 6/1998 de Aznar, impulsó una concepción neoliberal del suelo al considerar urbanizable todo el suelo no protegido expresamente. Eso favoreció un crecimiento urbanístico desmesurado que condujo al desastre que ocasionó la formación de la burbuja inmobiliaria, a la recuperación financiera privada con recursos públicos y al desahucio de miles de personas que no podían pagar la hipoteca, con secuelas que aún se padecen en la actualidad.
La Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 ha reabierto el debate sobre cómo condicionar la propiedad y el uso de la vivienda a su función social, mediante instrumentos como las zonas de mercado residencial tensionado y la figura del gran tenedor. Ese debate encuentra fundamento en los artículos 33 y 47 de la Constitución, en relación con el mandato del artículo 9.2 de promover las condiciones para que la igualdad sea efectiva. La jurisprudencia constitucional ha reiterado que el derecho de propiedad está inseparablemente vinculado a su función social —STC 37/1987, de 26 de marzo—. Pero la ley estatal solo puede fijar el marco, las competencias sobre vivienda son autonómicas.
La Generalitat de Catalunya ha aplicado algunas de las limitaciones previstas en la legislación estatal para contener los precios del alquiler. Barcelona, además, ha recurrido a la cesión de suelo público mediante el derecho de superficie por periodos de hasta setenta y cinco años, con el objetivo de reducir el coste inicial y facilitar formas de acceso a la vivienda, con menor dependencia de una elevada aportación de capital y de la lógica especulativa.
Otras comunidades autónomas, las gobernadas por PP y VOX, han optado por no aplicar esos instrumentos. Por eso, existen diferencias territoriales en la regulación del mercado del alquiler y en las políticas públicas de vivienda. Paralelamente, los precios continúan aumentando en numerosas ciudades por una combinación de factores: insuficiente oferta residencial, aunque existen muchos pisos vacíos, expansión de las viviendas de uso turístico, concentración de vivienda en grandes propietarios e inversión financiera en el mercado inmobiliario por los fondos buitre que acaparan vivienda, no para vivir sino para desfalcar.
Para satisfacer la necesidad de cobijo mediante la vivienda se contemplan, principalmente, dos posibilidades: la compra o el alquiler.
La compra permite adquirir un patrimonio al finalizar el préstamo hipotecario. Sin embargo, el precio de la vivienda ha alcanzado máximos históricos, exige disponer de un importante ahorro previo para la entrada y los tipos de interés condicionan el coste de la financiación. Como consecuencia, una parte sustancial del ahorro familiar queda inmovilizada, muchas economías domésticas asumen niveles elevados de endeudamiento y se produce un sobreendeudamiento general.
El alquiler facilita la movilidad geográfica y laboral. La fianza inicial es muy inferior al desembolso exigido por una compra hipotecaria y el riesgo estructural del inmueble corresponde al propietario. Pero las rentas abonadas no generan patrimonio para el inquilino y, cuando la Comunidad Autónoma no limita las renovaciones, pueden producirse incrementos significativos del precio en los nuevos contratos. También influye la escasez de oferta derivada del uso turístico, de viviendas desocupadas o de decisiones de propietarios que retrasan su incorporación al mercado, unos por temor y otros para tensionarlo.
Desde hace más de un siglo, la Ley de Represión de la Usura de 1908 protege a los prestatarios frente a condiciones abusivas en los préstamos. El Tribunal Supremo ha desarrollado esa doctrina en diversas sentencias, entre ellas la STS 258/2023, precisando criterios para apreciar cuándo un interés puede considerarse usurario.
La normativa del IRPF considera, con carácter general, que la amortización de inmuebles arrendados es fiscalmente efectiva cuando no supera el 3 % anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición de la construcción y el valor catastral de la construcción, excluido el valor del suelo.
Por su parte, la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público mantiene, a efectos de los presupuestos de obras públicas, el criterio tradicional de un beneficio industrial del 6 % del presupuesto de ejecución material.
Por todo ello, el derecho a la vivienda, como bien de primera necesidad, y el suelo como recurso escaso e irreproducible debería regirse por los siguientes principios:
A.- Uso residencial efectivo. Toda vivienda deberá destinarse de forma permanente a residencia habitual de una persona o de un núcleo familiar durante un periodo suficiente para garantizar su proyecto de vida, salvo las excepciones legalmente justificadas.
B.- Suelo público en derecho de superficie. La vivienda protegida promovida sobre suelo público deberá construirse preferentemente mediante la cesión del suelo en derecho de superficie por un plazo de hasta setenta y cinco años. En caso de transmisión de la vivienda, el precio no incorporará el valor del suelo y deberá hacerse por el mismo valor actualizado al IPC como máximo.
C.- Limitación del precio del alquiler. Cada ayuntamiento establecerá índices máximos de alquiler por zonas, vinculados al valor de referencia de la vivienda, a su superficie útil y a las condiciones del mercado local, con mecanismos de actualización ligados al IPC y a criterios objetivos de conservación y mejora del inmueble. El precio del alquiler de todas las viviendas con una superficie útil menor de 121 m2 lo fijará por zonas cada Ayuntamiento con un máximo anual del 6% del valor escriturado de la vivienda ajustado al IPC.
D.- Penalización de la vivienda permanentemente desocupada. Las viviendas que permanezcan desocupadas de forma continuada, sin causa justificada y sin residencia habitual acreditada, soportarán un recargo progresivo en el IBI que incentive su incorporación al mercado residencial. A toda vivienda sin persona empadronada se le incrementará el IBI en un porcentaje que le resulte disuasorio tenerla sin uso por persona o núcleo familiar permanente.
E.- Reserva obligatoria de vivienda asequible. Todo nuevo desarrollo urbanístico de cierta entidad debería reservar un porcentaje mínimo —por ejemplo, entre el 30 % y el 40 %— a vivienda protegida o asequible, evitando concentrarla en barrios específicos con el fin de aumentar la oferta estructural y reducir la segregación urbana.
F.- Limitación de la especulación de corto plazo. Es necesario gravar más las plusvalías obtenidas por la venta de viviendas transmitidas antes de un plazo mínimo (por ejemplo, cinco años), salvo causas justificadas como herencia, divorcio, traslado laboral o dependencia y desincentivar la compraventa especulativa rápida sin impedir la movilidad residencial.
G.- Parque público permanente de alquiler. Las viviendas construidas o adquiridas con recursos públicos no deben poder venderse en el mercado privado. Han de permanecer integradas en un parque público de alquiler asequible mediante derecho de superficie o titularidad pública permanente, para evitar que la inversión pública termine convirtiéndose en patrimonio privado y crear una oferta estable de alquiler social.
Pedro López Provencio